СНиПы – что нужно знать обязательно знать владельцу земельного участка до начала строительства дома!
Строительные нормы и правила необходимо знать и соблюдать любому владельцу земельного участка, планирующему строительство собственного загородного дома или дачи. СНИПы не призваны загнать человека в рамки, они действительно необходимы для безопасной и длительной эксплуатации как Вашего дома, так и домов Ваших соседей, гарантируя комфорт и максимально возможную противопожарную безопасность..
С чего начать планирование участка и строительство своей новой жизни? Прежде всего нужно убедиться в правильности оформления документов – они должны быть грамотно составлены и Свидетельство о праве собственности на земельный участок должно быть у Вас на руках. Проверьте разрешенный вид использования земель – это должны быть земли сельхозназначений с разрешенным видом использования «под дачное строительство» (или дачное хозяйство) или земли поселений с РВИ ИЖС (индивидуально-жилищное строительство) или КЖС (комплексное жилищное строительство).
Когда Вы проверили наличие и правильность документов, начинаем планировку. (Все обязательные правила строительства перечислены в документах, объединённых под общим названием «Строительные нормы и правила» – или просто СНиП). В СНиП 30-02-97 даны основные принципы строительства садоводческих и дачных объединений и расположенных в них сооружений (они обязательны для всех владельцев земельных участков площадью от 6 соток).
Планирование отдельного участка обычно начинается с видимого обозначения его границ – забора, отделяющего Ваш собственный участок от соседних участков и земель общего пользования.
Заборы рекомендуется устанавливать в соответствии с правилами, прописанными в Уставе Вашего ДНП – это позволит Вам благополучно сосуществовать с людьми, разделяющими Ваши ценностные ориентиры.
Что можно располагать на своём земельном участке? Жилое строение (дом), а также хозяйственные постройки – теплицы, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж для автомобилей.
Хозяйственные постройки могут быть разных типов – порядок их возведения, размеры, состав и назначение определяются органами местного самоуправления. Можно также разместить на участке компостную площадку, яму или ящик, а при отсутствии канализации – и уборную. (Хотя сейчас с развитием локальных очистных систем и биотуалетов многие предпочитают выбирать именно их).
Чтобы разместить все эти строения правильно, надо выбрать ориентиры. Ими обычно бывают строения на участке соседей и сам забор. Если Ваши соседи тоже ещё не начали строиться, то согласовать удобные для Вас и для них варианты будущих построек будет несложно.
Итак, основные требования: от границы участка со стороны улицы до дома должно быть не менее 5м, от границ проезда и соседнего участка не менее 3 метров. От хозяйственных построек до улиц и проездов должно быть не менее 5 метров.
Теперь согласуем наши строения со строениями соседей. (Это тоже жестко регламентируется СНИПами с целью предотвращения пожаров).
Когда хозяйственные постройки примыкают к жилому строению или дому, расстояние до соседнего участка измеряется отдельно от каждого объекта, например: дом-гараж (от дома не менее 3 м, от гаража не менее 1 м) или дом-постройка для скота и птицы (от дома не менее 3 м, от постройки для скота и птицы не менее 4 м).
Как именно измерять расстояние между жилым строением или хозяйственными постройками и соседним участком?
Если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены, расстояние измеряется от их цоколя или, при отсутствии цоколя, от стены; если более чем на 50 см, то от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа и др.).
Не забывайте и о противопожарном расстоянии (см. в таблице ниже) относительно домов, находящихся на противоположных сторонах проезда. По согласованию с правлением ДНП навес или гараж для автомобиля может непосредственно примыкать к ограде со стороны улицы.
При этом строительство гаража мало ограничивается правилами: он может быть отдельно стоящим, встроенным или пристроенным к дачному дому и хозяйственным постройкам.
Важно всегда помнить, что планирование всех строений проходит в соответствии с нормами пожарной безопасности – именно это и лежит в основе строительных норм. Например, расстояние между деревянными домами (Вашим и соседским) должно быть не менее 15 метров. Но если Вы строите каменный дом а у соседей деревянный, то будет достаточно и 10 метров между ними. Однако противопожарные расстояния между строениями в пределах одного участка не нормируются.
СНиП 30-02-97 предоставляет следующую таблицу минимальных расстояний между жилыми строениями на соседних земельных участках с учётом их материала:Минимальные противопожарные расстояния между крайними строениями и группами строений на садовых участках
Материал несущих и ограждающих конструкций строения Расстояния,м А Б В А Камень, бетон, железобетон и другие негорючие материалы 6 8 10 Б То же, с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами 8 8 10 В Древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов 10 10 15 По санитарно-бытовым нормам постройки необходимо расположить на правильном расстоянии от находящихся на соседних участках: от жилого строения или дома до бани, душа или уборной – 8 м; от колодца до уборной и компостного устройства – 8 м.
От дома до уборной не менее 12 метров. Граница соседнего участка должна находиться в 3 м от жилого строения (или дома), в 4 м – от построек для содержания мелкого скота или птицы, в 1 м – от других построек, в 4 м – от стволов низкорослых деревьев (в 2 м – от среднерослых), в 1 м – от кустарника.
Создание подвала или погреба возможно под жилым строением или жилым домом и хозяйственными постройками, не предназначенными для птицы и мелкого скота. Минимальная высота жилых помещений – 2,2 м от пола до потолка, подвала – 2 м от пола до потолка, погреба – 1,6 м до выступающих конструкций типа прогонов и балок. Проектирование лестниц – ведут ли они в подвал или на другой этаж – зависит от конкретных условий, а также требований СП 55.13330. Этот свод правил распространяется и на объекты индивидуального жилищного строительства.
Количество строений, дорожек и площадок с твёрдым покрытием оговорено отдельно: на небольшом дачном участке в 0,06-0,12 Га оно должно занимать не более 30%.
Важно также не забывать о требованиях к инженерному оборудованию. Сток дождевой воды с крыши нельзя направлять на прилежащий участок, если хозяйственная постройка находится в 1 м от него.
В жилом здании необходимо установить прибор для учёта электроэнергии. При этом СНиП предусматривают, что обогрев дома осуществляется от автономных систем, таких как нагревательные приборы и источники теплоснабжения – котлы и печи. К котельным предъявляются отдельные требования, изложенные в “Инструкции по размещению тепловых агрегатов». К примеру, высота котельной должна быть равна как минимум 2,5 м, а объём – 15 м3. Кроме того, в котельной обязательно наличие вытяжки и окна, чтобы обитатели дома были в безопасности и могли вздохнуть свободно.
Системы водоснабжения. Подача воды на конкретный участок может производиться как централизованно, так и автономно. При автономном водоснабжении – от шахтных и мелкотрубчатых колодцев, каптажей родников (т.е. сооружений типа колодцев и траншей) – необходимо соблюдать требования, изложенные в СанПиН 2.
1.4.1110. Свободный напор воды в сети водопровода на территории дачного объединения должен быть не менее 0,1 МПа.
Канализация, водоотведение. При отсутствии водоотведения на участках следует устанавливать устройства с местным компостированием – пудр-клозеты, биотуалеты. Использование выгребных устройств типа люфт-клозет и надворных уборных допускается при размещении не менее чем в 1 м от границ участка.
Люфт-клозетом называют уборную со сточной трубой, ведущей в подземный выгреб; а пудр-клозетом – туалет, в котором отходы обрабатываются порошкообразным составом до образования компоста. На индивидуальных участках возможна установка локальных очистных сооружений производительностью до 1-3 м3 с дальнейшим отводом в пониженное место.
Для хозяйственных сточных вод необходимо предусмотреть фильтровальную траншею с гравийно-песчаной засыпкой или другие очистные сооружения, расположенные как минимум в 1 м от прилежащего участка. По согласованию с органами санитарного надзора хозяйственные сточные воды можно сбрасывать в наружный кювет по специально организованной канаве.
Газоснабжение производится от газобаллонных установок сжиженного газа, от резервуарных установок со сжиженным газом или от газовых сетей.. Ёмкость газового баллона, расположенного на кухне, должна составлять максимум 12 л. Баллоны более 12 л следует располагать в пристройке из негорючего материала или в металлическом ящике у глухого участка наружной стены не ближе чем в 5 м от входа в здание.
Строительные нормы не зависят от желаний и требований ДНП, они одинаковы для всех обладателей участков – и не просто так: безопасность человека превыше всего. А за безопасностью следует и комфорт. Соблюдение СНиП даёт владельцу земельного участка возможность мирно сосуществовать как с соседями, так и с самим собой, получая долгожданную тишину своего собственного заповедного уголка.
10 самых важных правил,
которые мы рекомендуем не забывать при планировании участка и строительстве дома на дачном участке
илиВсе что Вы хотели узнать о СНИПах, но не знали где это нужно смотреть владельцам дачных участков.
№ п/п Наименование Ссылка 1. Расстояние от застройки до лесных массивов не менее 15 м. СНиП 30-02-97* п.4.7* 2. Жилые строения и хозяйственные постройки не должны выходить за линию градостроительного регулирования (застройки) – 5 метров от границы участка со стороны улицы, 3 метра от границы – со стороны проезда. СНиП 30-02-97* п.6.6* 3. Противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в пределах одного участка не нормируются СНиП 30-02-97* п.6.5* 4. Ограждение участка со стороны проезда может быть глухое, согласно решения общего собрания СНиП 30-02-97* п.6.2* 5. Противопожарные расстояния между жилыми строениями, расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее (расстояния считаются от выступающих более чем на 50 см элементов строений) – 6 м -15 м Материал несущих и ограждающих конструкций строения Расстояния, м А Б В А Камень, бетон, железобетон и другие негорючие материалы 6 8 10 Б То же, с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами 8 8 10 В Древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов 10 10 15 СНиП 30-02-97* п.
6.5* Тб 2* 6. Минимальные расстояния между постройками на территории земельного участка по санитарно-бытовым условиям следующие:от жилого строения и погреба:- до постройки для содержания мелкого скота и птицы – 12м- до бани – 8 м от шахтного колодца:- до водонепроницаемого выгреба или ЛОС – 8 м- до компостного устройства – 8 м Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках. СНиП 30-02-97* п.6.8* 7. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям:- от жилого дома – 3м- от постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4м- от других построек – 1м (с ориентацией ската кровли на свой участок)- от стволов высокорослых деревьев – 4м среднерослых – 2м от кустарника – 1м СНиП 30-02-97* п.6.7* 8. Допускается блокировка жилых домов, а также хозяйственных построек на смежных земельных участках по взаимному согласованию домовладельцев ТСН ПЗП-99 МОп.5.19 9. Снабжение хозяйственно-питьевой водой от шахтных и мелкотрубчатых колодцев СанПиН 2.
1.4.027 п.8.1* 10. Санитарно-защитная зона колодцев в соответствии с действующими санитарными нормами и правилами СанПиН 2.1.4.027 п.8.2* После завершения работ необходимо оформить документы на строение как на объект недвижимого имущества. Как зарегистрировать дачный дом, садовый дом, гараж.
Требования к строительству дома
Вопросы, рассмотренные в материале:
- Законодательные требования к строительству дома на участке ИЖС
- Противопожарные требования при строительстве частного дома
- Требования к проектированию помещений при строительстве дома
- Строительство домов в СНТ: требования к документам
- Основные требования к строительству дома на садовом участке
- Инженерные требования к строительству жилых домов
Требования к строительству дома распространяются как на застройку участков ИЖС, так и при возведении дачных домов на территории СНТ. Данные нормы прописаны в СНиПах, СанПиНах, регламентируют расположение строения на участке, планировку здания, противопожарные и санитарные нормы.
Несоблюдение законодательных норм может грозить застройщику штрафами, получением отказа на введение объекта в эксплуатацию, вплоть до требования демонтажа строения. Чтобы этого избежать, лучше сразу изучить тему, не тратя время зря.
Законодательные требования к строительству дома на участке ИЖС
Требования к строительству индивидуального жилого дома содержатся в Градостроительном кодексе РФ, а также в СП 30-102-99. В этих документах указано, какая должна быть планировка малоэтажных объектов (до 3 этажей), придомовая территория которых составляет от 4,5 сотки. Также в правилах описана специфика инфраструктуры и строительного участка, например:
- будет ли это резервная, свободная либо сложившаяся застройка;
- принадлежит ли территория селу, пригороду либо городу;
- личное подсобное хозяйство ограниченное, развитое либо отсутствует;
- природные характеристики застройки благоприятные либо требуется инженерная защита.
Содержащиеся в СП 30-102-99 требования к строительству дома важно соблюдать.
Однако при разработке проекта жилого здания необходимо учитывать множество других нюансов. Например, если у вас во владении находится земля, площадь которой превышает 6 соток, следует изучить нормы и правила расположения и планировки коттеджей частного сектора (индивидуальное жилищное строительство), а также ДНП и садовых некоммерческих товариществ.
Такие требования содержатся в следующих документах: СП 53.13330.2011. «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Редакция с актуальными изменениями СНиП 30-02-97* а также в СП 55.13330.2016. «Дома жилые одноквартирные». Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001.
В вышеуказанных документах говорится, что начинать разработку плана участка необходимо с определения границ и расстояний.
Противопожарные требования при строительстве частного дома
Правила противопожарной безопасности, содержащиеся в СНиПах, являются комплексными, то есть их можно найти во всех разделах, а не в отдельной главе.
На участках под ИЖС допускается строить дома, коттеджи, бани, хозпостройки. Но даже с учетом того, что территория принадлежит собственнику, он не может делать на ней все, что пожелает.
Требования СНИП регулируют нормы строительства частного дома. Например, в документах содержатся данные о том, на каком расстоянии жилое строение должно находиться от ограждений, других коттеджей, красной линии, а также как могут быть расположены другие постройки на территории. Чтобы вам разрешили строить коттедж, важно разработать план с учетом требований СНиПа к строительству домов.
Так, в СНиП 30-02-97 содержатся правила, определяющие, как должны быть расположены хозпостройки на участке, чтобы не нарушались правила противопожарной безопасности. В этом документе содержатся требования к планировке во время строительства на участках ИЖС либо СНТ.
Поскольку от расстояния между строениями зависит противопожарная безопасность, на этот нюанс акцентируется внимание. Между постройками должно быть достаточно пространства. Если случится пожар, пламя перебросится с горящего здания на соседнее. Поэтому при строительстве коттеджа следует рассчитывать дистанцию не от забора, а от соседнего жилого строения.
Как уже отмечалось выше, требования к расстоянию определяются применяемыми стройматериалами:
- когда дом выполнен из стройматериалов, которые плохо воспламеняются, например из кирпича либо бетона, допустимая дистанция – 6 метров;
- при возведении перекрытий жилого здания из горючих стройматериалов (металлокаркас со стропилами из древесины) расстояние должно составлять 8 метров;
- когда дом деревянный, допустимая дистанция 15 метров.
Данные правила не касаются только двурядной планировки. Кроме того, можно возвести 2 строения рядом друг с другом, когда это один дом на два хозяина.
Обратите внимание! Измерять дистанцию следует по прямой линии, не учитывая углы и изгибы.
Также следует применять огнеупорные стройматериалы для отделки и укрепления дома. Чтобы строение было устойчиво к возгоранию, коммуникации также должны быть проложены правильно. Необходимо время от времени проводить проверку электропроводки, газовых труб, электроприборов.
Когда при строительстве дома не соблюдены требования противопожарной безопасности, в лучшем случае здание не позволят эксплуатировать либо потребуют снести.
Требования к проектированию помещений при строительстве дома
В СНиП содержатся требования к тому, как должны быть расположены строения, какие допускаются габариты домов и хозпостроек. В документации содержится информация о допустимой площади комнат:
- минимальный размер гостиной – от 12 м2;
- спальной комнаты – от 8 м2;
- кухни – от 6 м2;
- ванной комнаты – от 1,8 м2;
- прихожей – от 1,8 м2;
- санузла – от 1 м2;
- высота потолков должна быть не ниже 2,5 м.
При разработке проекта дома и его строительстве не получится расширить площадь за счет проходов, так как к ним также предъявляются определенные требования. Это необходимо, чтобы обеспечить соблюдение санитарных норм и гарантировать должную пожаробезопасность. Так, лестничные пролеты и коридоры должны быть шириной от 90 см.
Габариты помещений, расположенных на мансардном этаже, могут быть уменьшены. К примеру, допускается, чтобы размер спальной комнаты был на 1 м
Строительство домов в СНТ: требования к документам
В договоре аренды, наследства либо дарения, а также в документе о купле-продаже дома содержится информация о выделении участка под личное хозяйство либо строительство коттеджа.
Однако в членском удостоверении СНТ эти данные не указаны.
В этом документе отмечен только вид землевладения. Строить жилые дома можно на участках ИЖС либо ЛПХ.
Если у вас в собственности земля, расположенная в ДНП (дачное некоммерческое партнерство) либо в СНТ (садовое некоммерческое товарищество) площадью более 50 гектар, важно придерживаться генерального плана. Он представляет собой общую схему застройки в вашем регионе. В генплане указаны допустимые габариты домов.
Требования к строительству дома на участке СНТ по просьбе главы дачного кооператива допускается выполнять по желанию. Например, во многих садовых некоммерческих товариществах есть правила, которые касаются разработки проекта дома.
Можно выбрать упрощенную типовую либо рабочую застройку. Проект дома в СНТ представляет собой план строения, а также схему расположения коммуникаций. В Градостроительном кодексе РФ сказано, что проект необходимо подготовить, если планируется построить дом не более трех этажей для постоянного проживания.
Проект дома потребуется разработать, если рядом с участком находится линия электропередач либо родники и ключи.
Чтобы определить тип ограничений, нужно провести геодезическую съемку территории.
Если вам необходимо как можно скорее подготовить смету и начать строительные работы, следует собрать всю необходимую проектную документацию.
Основные требования к строительству дома на садовом участке
При строительстве дома на своем участке требования выдвигаются и к организации земли. Содержатся они в СНиП 30-02-97. Исполнять их обязаны землевладельцы, чьи наделы составляют шесть и более соток. Если габариты участка стандартные 6–12 соток, разрешается застраивать до 30 % территории.
Основной элемент плана землевладения – ограда. На плане забор изображается с помощью красной линии. Допустимая его высота 150 см, он может быть сделан из сетки либо решетки. Монтировать глухое ограждение можно только после того, как глава садового некоммерческого товарищества разрешит делать это.
Многие владельцы участков допускают ошибку — располагают дом на расстоянии менее чем 300 см от ограды соседей.
Если расположить коттедж или дачный домик неправильно, могут возникнуть конфликтные ситуации и споры с соседями, а также судебные разбирательства. Если судья решит, что строение построено и расположено неправильно, хозяина обязуют его снести.
Какие выдвигаются требования к строительству дома на дачном участке:
- строение находится на расстоянии от 300 см от границы соседнего участка;
- дом расположен на дистанции 500 см от ограждения со стороны улицы;
- промежуток между домом и соседской оградой (дорогой) не менее 300 см. Если участок находится рядом с автотрассой, дистанция составит 500 см;
- сельхозпостройки находятся на расстоянии 400 см от соседской территории, прочие хозпостройки — на дистанции 100 см;
- расстояние от территории соседей до кустарников 100 см, до деревьев среднего размера – 200 см, до высоких деревьев – 4 м.
При возведении садового дома требования к строительству важно соблюдать. Например, если на участке есть скважина, туалет, следует оборудовать канализационную систему.
Также в требованиях указано, сколько строений может быть расположено на территории. С учетом дорожек и площадок с твердым покрытием, площадь, занимаемая постройками, должна быть не более трети площади участка.
В СП 53.13330.2011 используется термин «красная линия», разграничивающая территорию, которая принадлежит домовладельцу, и землю общего пользования.
Инженерные требования к строительству жилых домов
Чтобы соблюсти все требования к строительству дома, важно изучить регламент по инженерному оборудованию:
- электросчетчики. То, как они должны быть расположены, указано в инструкции МДС 41-2.2000. В этом документе сказано, что, когда в коттедже есть котельная, допустимая высота полотков в ней – от 250 см, объем помещения – от 15 м 3;
- наружное водоснабжение. Требования к его оборудованию прописаны в СП 31.13330.2012. Водоснабжение подразделяется на централизованное и автономное. В последнем случае оборудовать систему водоснабжения необходимо с учетом СанПиН 2. 1.4.1110;
- водопровод и канализационная система. Требования к их обустройству содержатся в СП 30.13330.2016, а также в СП 32.13330.2018. Когда на территории отсутствует канализационная система, следует монтировать биотуалет. Располагаться он должен на дистанции 100 см от границы вашей территории;
- газопровод. Автономное газоснабжение устанавливается по правилам МДС 40-2.2000, а также с учетом требований, содержащихся в документе СП 62.13330.2011*. «Газораспределительные системы». Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002 и ГОСТ.
1.4.1110;Проектирование труб газопровода, а также размещение газовых баллонов для индивидуального пользования и прочих объектов СУГ должно быть выполнено с соблюдением всех правил пожаробезопасности. Следует учесть возможные нагрузки, которые система будет испытывать во время эксплуатации. Должен быть определенный запас прочности, устойчивости и герметичности.
Кроме Градостроительного кодекса, СП, стандартов и отраслевых инструкций, требования к строительству дома содержатся в СанПиН (около 10 документов).
В этих правилах можно найти информацию о том, как должна быть оборудована система питьевой воды, водоотведения, защита земли и сельхозугодий.
Также в документах указано, как бороться с грызунами, хранить пищевые отходы, как не допускать загрязнения территории и очистить участок после завершения строительных работ. В СанПиН содержатся также нормы по условиям проживания в частных жилых строениях, освещения и защиты дома от солнца, правила обустройства и использования бассейнов, бань и саун.
По всему Массачусетсу замаскированные корпорации скупают дома на одну семью
Обновлено 18 мая в 14:24.
Кристин Томпсон более 50 лет жила в уютном доме для одной семьи с тремя спальнями на тихой жилой улице в Спрингфилде.
Но в январе 72-летняя вдова была вынуждена съехать после того, как неожиданная смерть мужа оставила ее в финансовом крахе, что привело к аукциону по отчуждению права выкупа.
Сейчас дом принадлежит компании с ограниченной ответственностью Ruby Realty, LLC, владельцы которой управляют сотнями сдаваемых внаем квартир в западном Массачусетсе.
Томпсон живет примерно в 20 милях от дома в съемной квартире, все еще обиженной тем, как с ней обращались новые владельцы.
«Я знаю, что люди хотят делать деньги. Я это понимаю», — сказала она GBH News. «Хуже всего было то, как я себя чувствовал и как со мной обращались. Мы люди».
Смена владельца от местного жителя к группе инвесторов становится все более распространенным явлением в Массачусетсе — от бедных районов Спрингфилда до престижных районов в Ньютоне и Нантакете, как обнаружил GBH News Center for Investigative Reporting.
В 2021 году хозяйствующие субъекты приобрели около 6 600 домов на одну семью по всему штату, более 9процентов всех проданных домов на одну семью. Это почти вдвое превышает количество таких покупок десять лет назад, согласно анализу GBH News данных, предоставленных Warren Group, фирмой, занимающейся анализом данных о недвижимости.
Инвесторы и другие предприятия, большинство из которых являются компаниями с ограниченной ответственностью, потратили в прошлом году в Массачусетсе более 5,6 миллиардов долларов на покупку этой недвижимости, в основном наличными, для сдачи в аренду или продажи по мере роста рынка жилья в штате.
Показатели покупки инвесторами двух- и трехквартирных домов еще выше.
Предприятия, покупающие дома на одну-три семьи в Массачусетсе, 2016-2021 гг.
роль на рынке жилья Массачусетса. Данные предоставлены The Warren Group.
«Это становится все более распространенным в Массачусетсе и повсюду», — сказал Адам Трэвис, докторант Гарварда, изучающий аренду жилья и частный рынок. «Все больше арендной недвижимости переходит в собственность не физическим лицам, а компаниям, хозяйствующим субъектам» 9.0005
Инвесторов подстегивает высокий спрос на жилье, растущая арендная плата и высокая стоимость жилья, что делает этот бизнес прибыльным. Но защитники жилья говорят, что эта тенденция усложняет покупку жилья для отдельных домовладельцев и повышает арендную плату, поэтому арендаторы теряют цену.
Дальнейшие проблемы возникают с моделью использования ООО для покупки домов.
Исследования показывают, что подставные компании, как правило, хуже владеют недвижимостью, чем отдельные владельцы. А бизнес-структура скрывает и защищает своих индивидуальных владельцев, корпоративная завеса, которая создает дополнительные проблемы для защитников жилищного строительства и государственных чиновников, добивающихся подотчетности от домовладельцев.
«Сумасшедшее количество времени, которое мы потратили бы на то, чтобы разобраться и найти кого-то, кому можно было бы служить», — сказала Лиза С. де Суза, заместитель городского юриста юридического департамента города Спрингфилд, вспоминая случаи, когда возникали проблемы с арендованной недвижимостью. . «Мы ясно видим, кого он защищает, но кому он вредит? Это бедные арендаторы в бедных городах».
Видеть прибыль
Если говорить в цифрах, то ни в одном городе Массачусетса за последние несколько лет не наблюдалось такого увеличения числа инвесторов, владеющих частными домами, как в Спрингфилде, где в период с 2016 по 2021 год коммерческие предприятия приобрели более 1200 объектов недвижимости.
Данные Warren Group показывают. Истинные цифры еще выше, поскольку данные, предоставленные GBH News, не включают в себя покупку инвесторами имущества, лишенного права выкупа.
Спекулянтов из близлежащих городов и отдаленных штатов привлекает прибыль, которую они видят в городе на западе Массачусетса, где стоимость недвижимости все еще значительно ниже, чем в Бостоне. По данным Warren Group, в прошлом году средняя стоимость дома на одну семью в центре Бостона выросла почти до 3,5 млн долларов, в то время как дома в Спрингфилде колебались в районе 225 000 долларов.
Роуз Вебстер-Смит, исполнительный директор некоммерческой жилищной организации Springfield No One Leaves, говорит, что инвесторы также покупают в надежде на то, что цены на жилье будут расти из-за недавно открытого казино MGM, и говорят о возможной новой пассажирской железной дороге, соединяющей восток и запад. Массачусетс. Спекулянты все чаще покупают отчужденные дома, сказала она, и вытесняют домовладельцев, завышая стоимость недвижимости и арендную плату в городе, где около четверти населения живет в бедности.
Хотя цена дома в 225 000 долларов может показаться воровством по сравнению с другими городами Массачусетса, она более чем вдвое превышает среднюю стоимость дома на одну семью в Спрингфилде десять лет назад.
Роуз Вебстер-Смит, исполнительный директор некоммерческой жилищной организации Springfield No One Leave, сидит в своем офисе в Спрингфилде, штат Массачусетс.Luwa Yin / GBH News
Когда инвесторы скупают дома, отчужденные от права выкупа, жители с низкими доходами часто вытесняются из-за ограниченных возможностей, позволяющих позволить себе повышение арендной платы.
«Они покупают эту недвижимость, не видя глаз, на онлайн-платформе, прекрасно зная, что она занята», — сказал Вебстер-Смит. «Затем они запугивают этих людей из их домов, и люди не знают своих прав».
Спекуляции инвесторов также широко распространены в сообществах с более высокими доходами. Согласно данным Warren Group, в Нантакете в прошлом году коммерческие предприятия приобрели 193 дома на одну семью, что составляет более половины всех таких продаж в островном сообществе, где средняя цена составляет более 2,2 миллиона долларов.
Увеличение количества покупок инвесторами вызвало споры на острове, известном своим наплывом отдыхающих в теплое время года. Ранее в этом месяце члены городского собрания решили внедрить новую систему регистрации и выдачи разрешений на краткосрочную аренду после того, как члены сообщества выразили обеспокоенность по поводу притока корпоративных инвесторов.
«Я не думаю, что кто-то из нас предвидел, что наши районы, некоторые районы, возможно, начинают выглядеть как улица Дюваль в летнее время», — сказал на собрании бывший член Select Board Майкл Копко, ссылаясь на популярную главную улица в Ки-Уэст, Флорида.
«Вы хотите, чтобы ваши трудолюбивые семьи владели жильем, а они конкурируют с инвесторами, работающими исключительно за наличные».
Шехарьяр Бохари, старший экономист Redfin
Члены городского собрания представили на собрании два других предложения, которые могли бы создать больше ограничений или открыть остров для большего количества инвесторов.
Энн Куспа, исполнительный директор некоммерческой организации Housing Nantucket, выразила надежду, что обсуждение приведет к решениям, с которыми в будущем смогут согласиться больше островитян.
«Общество до сих пор не придумало, как противодействовать тому, как корпоративная [краткосрочная аренда] увеличивает арендную плату, а также делает цены на жилье недоступными для круглогодичных жителей», — сказала она.
В Ньютоне хозяйствующие субъекты в прошлом году приобрели 168 домов на одну семью, что составляет около 20 процентов продаж, как показывают отчеты. Мелвин А. Виейра-младший, президент Ассоциации риелторов Большого Бостона и агент RE/Max Destiny, говорит, что инвесторы получают прибыль от ремонта старых домов. По его словам, это обоюдоострый меч, помогающий улучшать жилищный фонд и вытесняющий местных покупателей. «Это съедает запасы, что создает давление для роста цен», — сказал он.
По всему штату около двух третей всех коммерческих покупок жилой недвижимости приходится на частные дома.
Это часть общенациональной тенденции, когда такие дома составляли 75 процентов всех покупок недвижимости инвесторами в третьем квартале прошлого года, что является рекордным показателем, по данным агентства по отслеживанию недвижимости Redfin.
Старший экономист Redfin Шехарьяр Бохари сообщил GBH News, что спекулянты усложняют конкуренцию семьям.
«Вы хотите, чтобы ваши трудолюбивые семьи владели жильем, а они конкурируют с инвесторами, работающими исключительно за наличные», — сказал он.
Широкое использование, растущее беспокойство
Увеличение продаж жилых домов компаниями с ограниченной ответственностью привлекло внимание к самой структуре бизнеса. Многие покупатели используют ООО, потому что их относительно легко создать, они предоставляют налоговые льготы и защищают владельцев от личной ответственности. Некоммерческие и коммерческие организации используют их для строительства домов.
Но непрозрачность прав собственности стала растущей проблемой в сфере недвижимости, связанной с отмыванием денег и небрежностью арендодателей, которых невозможно поймать.
Компании обязаны подавать в штат документы с указанием имени и адреса «агента-резидента». Они могут — но не обязаны — включать имена членов или менеджеров, уполномоченных подавать документы.
Защитники жилищного строительства штата Массачусетс говорят, что часами пытаются извлечь информацию о собственности из государственных документов. «Общедоступные записи никоим образом не раскрывают, кто является фактическими владельцами», — сказал Мэтью Талл, президент Массачусетской ассоциации жилищных кооперативов.
Чтобы снять озабоченность по поводу отсутствия информации, способствующей незаконной деятельности, Конгресс в 2020 году принял Закон о корпоративной прозрачности, который требует, чтобы LLC и другие коммерческие организации сообщали определенную информацию о собственности в Сеть по борьбе с финансовыми преступлениями Министерства финансов США. Хотя правила все еще применяются, в настоящее время нет планов обнародовать эту информацию, что дало бы жилищным активистам возможность выследить недобросовестных арендодателей.
Некоторые штаты, такие как Нью-Йорк, рассматривают возможность принятия собственных законов для повышения прозрачности. В марте законодатели подали законопроект, который требует от ООО раскрывать имена владельцев государству. «Отмывание денег, уклонение от уплаты налогов, уклонение от санкций и систематические нарушения кодекса слишком долго были защищены в Нью-Йорке завесой анонимности ООО», — заявила член Ассамблеи штата Нью-Йорк Эмили Галлахер в пресс-релизе. «Иногда арендаторы даже не знают, кто на самом деле их арендодатель».
Трэвис, доктор философии из Гарварда. кандидат, сказал, что LLC также связаны с более высоким уровнем аварийности и большим количеством выселений в арендованных домах, особенно в общинах чернокожих и коричневых с низким доходом. Он нашел доказательства этой тенденции в Милуоки в отчете за 2019 год, который он написал.
Недавно он опубликовал новое исследование, показывающее, что владение арендным жильем с ограниченной ответственностью наиболее распространено в более бедных общинах, таких как Спрингфилд, по всей стране.
«Эти объекты, как правило, связаны с не очень положительными результатами жилья для арендаторов, будь то качество жилья или более высокие показатели выселения», — сказал он. «Это должно быть действительно важно».
Переезд
Кристин Томпсон говорит, что ее жилищные проблемы начались в 2012 году после смерти мужа, и она поняла, что ее имя не фигурирует в ипотеке. По ее словам, после нескольких неудачных юридических советов она трижды объявляла о банкротстве, что привело к аукциону по обращению взыскания в конце 2019 года, за два дня до Рождества.
Новые владельцы — представители ООО «Руби Ред Риэлти» — предложили продать ей дом более чем в два раза дороже, чем 94 000 долларов, за которые они его купили, сказала она. Когда она не могла себе этого позволить, она сказала, что они обвиняли ее в том, что она тратит на них деньги — необходимые для содержания дома, даже для оплаты счетов за воду — когда она пыталась найти новое жилье.
В январе Томпсон собрала вещи и уехала со своей семьей, собакой и двумя кошками, переехав в старый фермерский дом в соседнем городке, который она снимает.
Она все еще не оправилась от движения, отделившего ее от всего, что она знала. «Они пинают тебя, когда ты падаешь», — сказала она в конце апреля. «Они заставляют вас чувствовать, что вы не существуете».
Совладельцы Ruby Realty Мэтью Торториелло и Кевин Шиппи говорят, что сделали все возможное, чтобы помочь Томпсон решить ее жилищные проблемы. Когда они не смогли помочь ей выкупить дом, они сказали, что пытались помочь ей найти новое жилье.
«Она извлекала из нас финансовую выгоду, живя — вы могли бы открыто назвать это сквоттингом — в собственности, в которой мы не давали никакого согласия», — сказал Шиппи.
Эти два бизнесмена являются основными инвесторами в более чем десятке компаний с ограниченной ответственностью, работающих в сфере недвижимости, которые работают в основном в Спрингфилде, многие из них названы в честь тем из франшизы «Волшебник страны Оз», включая Wicked Good Homes, Flying Monkey и Yellowbrick Property. их первый бизнес, который они запустили в 2008 году.
Похожие истории
Они говорят, что начали покупать дома в Спрингфилде из-за низких цен на жилье и высокой отдачи от инвестиций. Они также зарабатывали деньги на улучшении домов в рамках городской программы конкурсного производства, предназначенной для ремонта заброшенных и пустующих домов. Программа позволяет частным компаниям ремонтировать дома, когда домовладельцы и банки не могут или не хотят этого делать. Но в марте GBH News сообщил о растущей обеспокоенности тем, что программа вытесняет некоторых домовладельцев с низким доходом.
Они говорят, что недавно выкупили у третьего инвестора, который помогал им, когда они только начинали. Говорят, что им нечего скрывать. Структура ООО помогает им защитить свои инвестиции за счет разделения сделок с недвижимостью, которые в настоящее время включают около 250 арендных единиц, и позволяет сотрудничать с другими инвесторами. Они гордятся работой, которую выполняют в сообществе, страдающем от заброшенных и пустующих домов.
«Пока люди устанавливали доски на дома, — сказал Шиппи, — мы пытались снять доски и вернуть дом в нужное русло».
Но их присутствие в социальных сетях вызвало раздражение у некоторых активистов жилищного строительства. Партнеры ведут учетные записи под названием «Два парня берутся за недвижимость» с почти 900 000 подписчиков на TikTok. Среди видеороликов есть посты о том, сколько денег они заработали, кого они называют «плохими» и «грязными» арендаторами, а также обзор дома, отчужденного права выкупа, заполненного мусором, детскими игрушками и одеждой, который был занят, когда они его купили. .
Торториелло и Шиппи признают, что некоторые из их видеороликов несколько «скверные», но хотят помочь другим инвесторам избежать их собственных ошибок. У них также есть 17 сотрудников, и они работают примерно с 50 подрядчиками. «Мы также делаем много хорошего, предоставляя рабочие места», — сказал Торториелло.
Но такие активисты жилищного строительства, как Вебстер-Смит, говорят, что компания выделяется своим пренебрежением к арендаторам и домовладельцам.
Она говорит, что отслеживала их покупки в течение многих лет, беспокоясь об их деловой практике. Арендаторы говорят ей, что менеджеры Yellowbrick не обслуживают их недвижимость, пока арендаторы не угрожают подать в суд, и они попытаются выселить жителей, не предупредив их должным образом.
Торториелло и Шиппи говорят, что гордятся своей собственностью, но не могут исправить то, о чем им не говорят жители. Они говорят, что домовладельцы часто думают, что могут оставаться в своих домах дольше, чем ожидалось.
Вебстер-Смит говорит, что многие арендаторы слишком боятся говорить о проблемах, которые возникают у их новых владельцев, опасаясь повышения арендной платы или других ответных мер. «Здесь не очень хорошие актеры, — сказала она.
Между тем, по мере того, как федеральная помощь от пандемии иссякает, Вебстер-Смит говорит, что ее офис все больше наводняется домовладельцами и арендаторами, которым грозит выселение, которым некуда идти, потому что многие из их домов превращаются в инвестиции в бизнес.
«Поскольку они продвигают этот спекулятивный рынок здесь, в Спрингфилде, — сказала она, — они вытесняют наших людей, которые построили эти сообщества».
Студенты факультета журналистики Бостонского университета Грейс Фергюсон, Элиот Хэй, Уильям Холмс, Себастьян Джарамилло, Миа Хатиб, Кристиан Мецгер, Аванти Намбиар, Райан Ноэль, Джеймс Палеологопулос, Джеймисон Сапп и Лува Инь внесли свой вклад в подготовку этого отчета.
Главное изображение: Кристин Томпсон стоит перед своим домом в Спрингфилде, штат Массачусетс. Томпсон прожила там более 50 лет, но в январе 72-летняя вдова была вынуждена переехать из-за неожиданной смерти ее муж оставил ее в финансовом крахе, что привело к аукциону по обращению взыскания. (Лува Инь/Новости GBH)
Пояснение: эта история была обновлена, чтобы уточнить, что данные Warren Group о ценах на жилье в Бостоне относятся только к центральным районам города, включая Фенуэй, Саут-Энд, Норт-Энд, а также финансовые и театральные районы.
Рынок жилья Техаса показывает признаки охлаждения
Подпишитесь на The Brief, наш ежедневный информационный бюллетень, который держит читателей в курсе самых важных новостей Техаса.
После нескольких лет резкого роста цен на жилье и жесткой конкуренции за покупку дома в условиях COVID-19пандемии, рынок жилья Техаса начинает остывать.
До недавнего времени покупатели, конкурирующие за ограниченное количество домов, обычно должны были платить больше запрашиваемой цены и делать предложения на месте. Сейчас в Техасе выставлено на продажу больше домов, чем когда-либо с осени 2020 года, когда в штате всерьез начался кризис жилья из-за пандемии.
Продажи домов в Техасе снизились более чем на 5% за три месяца с апреля по июнь по сравнению с тем же периодом прошлого года, свидетельствуют данные Техасского исследовательского центра недвижимости Техасского университета A&M. Аналогичное снижение наблюдалось в столичных районах Даллас-Форт-Уэрт, Хьюстон и Сан-Антонио.
В Остине продажи жилья упали более резко — на 12%.
И после двух лет раскаленного рынка многие продавцы снизили цены, пытаясь заманить покупателей, которые сталкиваются с более высокими ставками по ипотечным кредитам, раздутыми ценами на жилье и инфляцией. Это признак того, что покупатели начинают получать преимущество, считают эксперты по недвижимости The Texas Tribune.
«Это все еще рынок продавцов», — сказала Элизабет Маккой, агент по недвижимости из Форт-Уэрта. «Но, конечно же, мы видим, что покупатели могут иметь немного больше выбора. И это так хорошо».
Это заметный сдвиг по сравнению с разгаром пандемии, когда исторически низкие ставки по ипотечным кредитам и переход к работе на дому вынуждали покупателей, в том числе миллениалов, которые откладывали приобретение жилья, схватывать дома так быстро, что предложение в штате резко упало, а цены на жилье выросли. в среднем на 28% с начала пандемии до конца 2021 года9.0005
С тех пор, как весной Федеральная резервная система начала повышать процентные ставки, чтобы попытаться замедлить безудержную инфляцию, а также повысить ставки по ипотечным кредитам, по всему штату тенденция начала меняться.
По данным TRERC, в июле прошлого года 55 668 домов были выставлены на продажу в Техасе. Год спустя это число выросло более чем на 50% до 83 513 человек.
Сан-Антонио, Эль-Пасо, Хьюстон и метроплекс Даллас-Форт-Уэрт в прошлом месяце продемонстрировали двузначный рост числа предложений жилья и соответствующее падение количества проданных домов. В каждом районе города за первые семь месяцев этого года было продано меньше домов по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Падение было особенно резким в Остине, где и без того горячий рынок жилья был перегружен во время пандемии, достигнув пика в мае, когда средняя цена дома достигла 550 000 долларов по сравнению с 305 000 долларов в январе 2020 года, незадолго до этого. пандемия началась.
Сейчас спрос на жилье в столице снизился. В июле количество выставленных на продажу домов достигло 8 709, что на 168% больше, чем 3 251, зарегистрированных в июле 2021 года. мог бы сразу получить несколько предложений, если бы он появился на рынке ранее в этом году.
Но теперь его окружают другие выставленные на продажу, и, хотя у него было постоянное количество показов, по ее словам, никто не сделал предложения.
Джексон сказал, что покупатели «не так жестко конкурируют за дом, как в последние несколько лет, когда мы видели, что покупателю, возможно, приходилось на 10% или 20% превышать запрашиваемую [цену]. Может быть, теперь они смогут получить дом по запрашиваемой цене или, возможно, даже по сниженной цене».
Средняя цена продажи дома в Техасе не изменилась за последние три месяца, колеблясь от 350 000 до 360 000 долларов, что является рекордно высоким показателем для штата. За исключением рецессии, эксперты по недвижимости не ожидают снижения цен на жилье в ближайшее время, потому что Техас все еще набирает тысячи жителей, а его рынок труда продолжает расти, но они ожидают, что цены будут расти медленнее, чем за последние два года. годы.
«Люди продолжают переезжать сюда», — сказал Адам Пердью, экономист-исследователь TRERC Техасского университета A&M..jpg)
«Таким образом, нет причин не думать, что все наши крупные метро в Техасе в целом по-прежнему имеют ту же основную тенденцию к росту».
И по-прежнему существует несоответствие между количеством выставленных на продажу домов и количеством людей, которые их ищут. Эксперты в области жилой недвижимости считают предложение жилья на шесть месяцев — это означает, что покупателям жилья потребуется шесть месяцев, чтобы купить каждый дом на рынке — здоровый баланс между покупателями и продавцами. По данным Техасского исследовательского центра недвижимости, по состоянию на июль в Техасе было 2,5 месяца предложения.
Между тем, строители в некоторых частях штата приостановили строительство новых домов на одну семью после двухлетнего роста строительства. Количество разрешений на строительство новых домов на одну семью в Техасе в июле упало на двузначные числа по сравнению с июлем 2021 года. ищем дома.
Но Дишбергер сказал, что в его фирме в последнее время наблюдается всплеск потенциальных покупателей, стремящихся избежать резкого увеличения арендной платы штата.
Раскаленный докрасна рынок жилья штата подтолкнул больше потенциальных покупателей к аренде во время пандемии, в результате чего арендная плата выросла на 12,4% по сравнению с прошлым годом и более чем на 21% с января 2020 года, согласно Списку квартир.
«Что является движущей силой пешеходного движения, — сказал Дишбергер, — так это: «Эй, моя арендная плата раньше составляла 1500 долларов, а теперь — 2000 долларов». за первые семь месяцев этого года подали меньше разрешений, чем за тот же период прошлого года. Стоимость строительства дома — рабочая сила, строительные материалы и земля среди других факторов — выросла в этом году, что привело к сокращению количества разрешений, сказал Лоуренс Дин, старший вице-президент исследовательской компании Zonda.
Но «сейчас строится больше новых домов, чем мы когда-либо видели», — сказал Дин. По словам Дина, в конце июня в Остине, Сан-Антонио, Хьюстоне и Далласе-Форт-Уэрте строилось более 88 000 домов. Ожидается, что прогнозируемый штатом рост населения и рабочих мест будет поддерживать спрос на дома, хотя и в меньшей степени, чем в разгар пандемии.
— Да, будет значительный спад по сравнению с тем, что мы видели даже всего несколько лет назад, — сказал Дин. «На большинстве рынков мы по-прежнему ожидаем более высоких объемов, чем несколько лет назад».
По мере того, как рынок жилья остывает, это должно дать некоторое облегчение и арендаторам, считает Лайла Ассани, старший экономист Федерального резервного банка Далласа. Ассани ожидает, что средний рост арендной платы снизится по сравнению с сокрушительным двузначным ростом, который характеризовал первые два года пандемии, но останется выше, чем типичный рост, наблюдавшийся до появления COVID-19.
Застройщики многоквартирных жилых комплексов не замедлились так, как это сделали строители домов на одну семью, сказал Ассани, что может ослабить давление на арендаторов, когда эти комплексы откроются, хотя это может занять не менее года. По данным ApartmentData.com, более 55 000 квартир находятся в стадии строительства в Остине, Хьюстоне, Сан-Антонио и районе Даллас-Форт-Уэрт.
«Со временем это снизит арендную плату, потому что у нас будет больше предложений», — сказала Ассани.
Даже в условиях экономического спада арендаторы, которые хотят стать собственниками жилья, будут платить больше, чем до пандемии. Типичные дома начального уровня для новых покупателей по цене около 200 000 долларов сейчас найти гораздо труднее. По словам Дина, доля новых домов в этом ценовом диапазоне уменьшается с каждым годом по мере роста стоимости строительства дома.
Все это значительно усложняет покупку дома для первого покупателя, говорит Маккой, агент по недвижимости из Форт-Уэрта.
«Американская мечта — иметь дом, — сказал Маккой. «Но это было намного сложнее для тех, кто впервые покупает жилье».
Раскрытие информации: Техасский университет A&M оказывает финансовую поддержку The Texas Tribune, некоммерческой, беспристрастной новостной организации, которая частично финансируется за счет пожертвований членов, фондов и корпоративных спонсоров.