Как врезаться в вентиляционную шахту в многоквартирном доме: Восстановление вентиляционного короба. Полезная информация.

Вентиляционные каналы в многоквартирном доме: проход, особенности и очистка

Содержание:

• Как проходят вентиляционные каналы в многоэтажном доме?
• Где проходят вентиляционные каналы
• Из какого материала лучше всего делать каналы для вентиляции
• Проверка и прочистка вентиляции

Если в квартире появились посторонние запахи, плесень, или грибок, это может свидетельствовать о плохой вентиляции помещения. Чтобы исправить эти проблемы, или избежать их, для начала нужно разобраться: как размещены и как работают вентиляционные каналы в многоквартирном доме.

Если вы живёте в панельном доме, который строился при Хрущёве, значит, вентиляционное отверстие кухни выходит сразу в вентиляционную шахту. А санузел и кухня соединяются с этой шахтой при помощи короба из металла. Случаются ситуации, при которых короб установлен, но в шахту его не врезали. В этих случаях внешне кажется, будто бы вентиляция в квартире имеется, но, оказывается, что она не рабочая.

Чтобы знать наверняка, находится ли вентиляция вашей квартиры в рабочем состоянии, можно провести простую проверку. Зажгите свечу, и прислоните её к вентиляционной решётке. Если вентиляция находится в рабочем состоянии, огонь будет притягиваться к решётке. Чтобы узнать достаточно ли хорошо она работает, существует другой способ. Нужно поднести к этой же решетке кусок туалетной бумаги, прислонить к ней, и потом отпустить. Если вентиляция работает хорошо, туалетная бумага не упадёт, а останется на своём месте. Для улучшения циркуляции воздуха под дверями ванной комнаты и санузла нужно оставлять хотя бы небольшой зазор.

При массовых застройках используют систему естественной вентиляции. Массы воздуха меняются в этой системе благодаря естественной тяге, в которой воздух в помещение проникает через форточки и другие щели. Выходит воздух через вентиляционные отверстия по каналам в шахту, из которой выводится на улицу через крышу. В доме с небольшим количеством этажей из каждого помещения квартиры выходят каналы, которые объединяются в общем коллекторе на чердаке. Дома с большим количеством этажей имеют другую систему вентиляции.

Как проходят вентиляционные каналы в многоэтажном доме?

Теперь разберем устройство вентиляционных каналов в многоквартирном домевыше 5 этажей. В таких домах каналы вентиляции от разных этажей соединяются с шахтой. Каналы, которые присоединяются, называются спутниками. Спутники соединяются с шахтой через каждые несколько этажей. Вытяжные спутники от последних этажей нельзя присоединять к шахте, лучше в этом случае сделать для них отдельное отведение. Если вентиляционная шахта забивается в промежутке между этажами, это ощущают все жители, живущие ниже, спутники, от квартир которых соединяются с той же шахтой.

Различают два вида вентиляции зависимо от схемы, которая организовывает воздухообмен помещения:

• Та, которая перемешивает воздух;
• И которая вытесняет воздух.

Первая используется для домов из бетона или кирпича, которые непроницаемы для воздуха. Она не сможет полностью очистить воздух, потому что в любом помещении есть зоны, в которых воздух почти не двигается, а стоит на месте. Для полного очищения воздуха в помещении система вентиляции должна быть организована грамотно.

Раньше широко применялась вентиляция с использованием приточно-вытяжной системы. Для этой системы использовалась выше описанная тяга, при которой воздух поступает через всевозможные щели в здании. Источником воздуха в системе были открытые форточки, щели в оконных рамах. Это обеспечивало доступность и небольшую стоимость устройства. Эта вентиляция не нуждалась в обслуживании. Сейчас при строительстве используют герметичные окна, и зимой никто не станет открывать надолго форточки, чтобы насытить квартиру свежим воздухом. Если вы даже решились открыть форточку зимой, это не сможет обеспечить нужное количество воздуха, а лишь принесет неудобства.

Для решения этой проблемы используют приточные клапаны. С их помощью контролируется циркуляция воздуха, кроме того их использование снижает неудобства, такие как уличный шум.

Используя активную вытяжку с высокой производительностью, вы перекрываете потоком воздуха доступ к шахте людям, которые живут на этажах ниже. Пользователи пассивной вытяжки должны помнить о смене фильтра, которую нужно проводить пару раз в год.

Жители нижних этажей могут порадоваться тому, что в их жилье вентиляция намного лучше, чем у жителей выше. Поэтому для того, чтобы у жильцов верхних этажей не появлялись проблемы с очисткой воздуха, ещё при разработке плана дома разрабатывают систему принудительной вентиляции. Чаще всего эта система имеет вид воздуховода, снабжённого встроенным вентилятором, который выбирают по его производительности. Её для каждого помещения рассчитывают отдельно.

к содержанию ↑

Где проходят вентиляционные каналы

Вентиляционные каналы – один из элементов естественной вентиляции. Они считаются не просто её элементом, а основной её составляющей. Проходят вентиляционные каналы в стенах квартир. При постройке дома они встраиваются в стены.

Если в помещении повышенное количество влаги, она создает благоприятные условия для развития и размножения плесени и грибка на стенах. Они, в свою очередь, очень пагубно влияют на здоровье жильцов. Это можно предотвратить. Для того, чтобы влага не накапливалась в помещении, каналы не проводят в наружных стенах здания.

Как быть, если во внутренних стенах невозможно проложить канал? В таких случаях их сооружают такими, чтобы можно было подвесить или подшить. Как правильно установить эти каналы? Разница в высоте между уровнем канала, который забирает воздух из комнаты, и уровнем канала, который выводит этот воздух через крышу, должна быть больше трёх метров.

Вентиляционные каналы состоят не только из продольных частей. В их состав входят и горизонтальные участки. Эти участки должны иметь длину меньше чем три метра. Такое же мнение всегда высказывают специалисты, которые сооружают системы вентиляции.

к содержанию ↑

Из какого материала лучше всего делать каналы для вентиляции

            В последнее время стали распространенными каналы из металла. Тем не менее, кирпичные вентиляционные каналы считаются классикой вентиляции и, несмотря на конкуренцию, пользуются большим спросом. Как уже известно, их проводят во внутренних стенах дома. В поперечном сечении они имеют размеры примерно полкирпича в ширину и в глубину. Классический вариант предусматривает, что ход будет квадратный, стена которого равна двум кирпичам.

Какие этапы нужно пройти при кладке канала из кирпича:

1. Предварительная разметка с использованием специального шаблона.
2. Кладка первых рядов. Выкладываются первые два-три ряда, после чего по отвесу ставят буйки. Это кирпичи, которые выкладывают поперек канала. Это нужно для того, чтобы канал был квадратной формы, и для защиты канала от загрязнений во время постройки. Кроме того, буйки делают канал прочнее, но становятся помехой во время чистки канала.
3. Спустя пять-шесть рядов буйки нужно переставить.

Перевязка швов для кладки каналов используется однорядная или многорядная. Для его постройки используется техника укладки впритык. Это нужно для препятствия попаданию продуктов, образующихся при горении, в помещение или соседние каналы.

к содержанию ↑

Проверка и прочистка вентиляции

Время от времени нужно проверять вентиляционные каналы на наличие засорений. Это проводится в таких случаях:

• Ежегодная плановая проверка
• Первичная проверка вентиляционных каналов перед началом использования. Во время её проведения проверяются: наличие засорений, плотность канала и его отдалённость от дымового канала, тяга.
• После ремонта каналов

В домашней пыли содержатся бактерии, клещи, их продукты жизнедеятельности. Когда человек дышит воздухом с большим содержанием пыли, у него развивается аллергия. Кроме того пыль опасна для людей, болеющих астмой. Когда пыль накапливается в лёгких, она приводит к хроническим болезням лёгких и иммунной системы. С накоплением пыли в вентиляции накапливаются и эти организмы, вредящие здоровью человека. Так там находят себе убежище мелкие грызуны и птицы.

Когда каналы засоряются, их тяга становится слабее, фильтры загрязняются, сечение каналов становится меньше, на стенках собирается жир и пыль, перестают работать установки приточно-вытяжной системы. Прочистка вентиляционных каналов в производственных зданиях должна проводиться не реже двух раз в год, так же как и в административных, и в общественных зданиях. Очищать вентиляцию в зданиях пожарных служб нужно не менее раза в год. После очистки каналы дезинфицируют, и оформляют специальный журнал, в который заносят данные о проведенных действиях.

Прочистка вентиляционных каналов многоквартирного дома

Естественная вентиляция в наших домах работает 24 часа в сутки на протяжении круглого года. Она предотвращает образование конденсата и повышение влажности. В панельных домах, отличающихся почти нулевой паропроницаемостью стен, даже незначительное ухудшение работы вентиляционной системы практически сразу же скажется на самочувствии жильцов.

Как организована вентиляция в многоэтажках?

Система естественной вентиляции в многоэтажных домах основана на принципе создания хорошего уровня тяги за счет значительной высоты здания. При естественной вентиляции, согласно СНиП в помещение постоянно должен быть приток свежего воздуха – через щели оконных проемов, открытые двери или форточки.

Существует несколько схем организации работы вентиляционной системы в многоэтажных домах. При первом варианте отработанный воздух от каждой квартиры выводится по каналам – спутникам в общую вентиляционную шахту. Она, в свою очередь выводится на крышу здания через чердак. Во втором варианте идущие от квартир каналы соединены в общий горизонтальный короб, собирающий весь воздух. Затем через общий канал отработанный воздух выводится на крышу. Такие системы применяются для домов с этажностью не менее девяти. В третьем варианте каждая квартира оборудуется своим вытяжным каналом с выходом на крышу. Индивидуальные вытяжные трубы для каждой квартиры характерны для старых «хрущевских» пятиэтажек.

Вентиляция в современных квартирах работает на спаренных или строенных каналах. Другими словами, загрязненный воздух удаляется из трех санитарных зон, каждая из которых оснащена своим воздухоотводом – кухни, санузла и ванны.

Причины засора

Причинами ухудшения работы вентиляционной системы часто являются неграмотные действия жильцов дома. Некоторые «строители» ломают вентиляционный канал для расширения жилплощади. В результате во всех квартирах, расположенных ниже, вентиляция не работает. Также частой причиной отсутствия вентиляции может быть мусор, попавший в канал. Паутина, грязь и пыль скапливаются в канале и затрудняют циркуляцию воздуха. Засор перекрывает свободное сечение шахты, не давая воздуху свободно двигаться. Иногда вентиляционные шахты могут засориться строительными материалами еще на этапе строительства дома. В этом случае нарушение тяги будет ощущаться практически сразу после заселения. Нарушить работу естественной вентиляции может и неправильное подключение вытяжки в квартире соседей. Мощное вытяжное устройство, подключенное к каналу-спутнику, не предназначенному для таких объемов воздушного потока, образует в общем вентиляционном канале воздушную пробку, нарушающую работу всей системы.

Как найти засор?

Ухудшение тяги в вентиляционном канале можно обнаружить самостоятельно. Как правило, в таких случаях возле вытяжного отверстия начинает образовываться паутина, скапливаться мусор, вентиляционная решетка покрывается черным налетом, сажей и жиром. В летнее время квартира с неэффективной вентиляцией быстрее нагревается, сквозняки при открывании входной двери становятся слабее.

Проверить наличие тяги в каждом конкретном канале можно при помощи подручных средств. Предварительно нужно открыть окно или форточку, обеспечив приток воздуха. Затем поднести к вентиляционной решетке зажженную свечу или зажигалку. При наличии хорошей тяги пламя будет направлено в сторону вытяжки, при ее отсутствии – гореть ровно. Важно понимать, что проверяя наличие тяги открытым огнем, нужно быть крайне осторожным, чтобы не поджечь паутину и скопившийся мусор внутри вентиляционного канала. Это особенно критично для домов, оборудованных центральным газоснабжением, где может произойти пожар из-за утечки газа в одной из квартир. Также для проверки можно приложить к вентиляционному отверстию лист тонкой бумаги или кусок газеты. Хорошая тяга будет притягивать бумагу к решетке, удерживая ее.

Прочистка

Не функционирующую совсем или плохо функционирующую вентиляционную систему необходимо чистить. Как правило, такими работами занимаются специальные службы. Но, в некоторых ситуациях свой участок воздуховода хозяин дома может прочистить самостоятельно.

Самостоятельно

Самостоятельную очистку канала начинают со снятия вентиляционных решеток. Их необходимо хорошо очистить от грязи и пыли, промыть под проточной водой. Затем вытереть насухо или просушить. Стенки вентиляционного канала, до которых можно добраться, очищают от мусора, пыли и паутины. Для этого можно использовать металлическую щетку, ершик или жесткую проволоку. Также можно использовать для очистки канала пылесос. Выполнять такие работы необходимо очень осторожно, чтобы не уронить щетку или ершик в вентиляционную шахту, иначе проблема станет глобальной.

Обращение в службу

Если предпринятые меры не дали необходимый результат и тяга в вентиляционной шахте не изменилась, значит, проблема заключается в засоре общей шахты. Такая ситуации особенно вероятна, если чистка канала проводилась давно. Периодическая чистка вентиляционных каналов необходима в первую очередь для соблюдения правил пожарной безопасности. Случайная искра, попавшая в вентиляционную шахту, может стать причиной серьезного пожара. Периодичность плановой проверки вентканалов – три раза в год. Для очистки вентиляционной шахты специалисты используют пневматические щеточные машины, вакуумные пылесосы или роботов, оснащенных видеокамерой и специальными щетками. Для удаления сильных загрязнений используется химический метод очистки вентканалов. При этом по воздуховоду распыляются специальные химические средства. Этот способ является самым быстрым и эффективным, но и опасным, поскольку применяемые чистящие вещества являются токсичными.

Как улучшить вентиляцию в помещении

Улучшить вентиляцию в многоэтажном доме можно, используя несколько доступных способов. В первую очередь необходимо обеспечить приток свежего воздуха в помещение. При установке металлопластиковых окон желательно выбирать пакеты с функцией микропроветривания. Если установлены обычные пластиковые окна, то на них можно поставить специальную фурнитуру, позволяющую фиксировать положение стеклопакета при проветривании. Воздухообмен при естественной вентиляции особенно эффективен при наличие разницы температур и давлений. Но, в летнее время он практически прекращается. Чтобы увеличить тягу в жару, на верхушку вентканала устанавливают дефлектор. Это устройство работает за счет силы ветра и создает разрежение в вентиляционной шахте. В результате перепада давления отработанный воздух быстрее выходит наружу.

Также усилить циркуляцию воздуха можно, установив на входе в вентиляционный канал вытяжной вентилятор. Если подключить вентилятор в общую электрическую сеть с выключателем, то он будет включаться вместе со светом. Но, такое решение не всегда удобно – необходимость в работающем вентиляторе может возникнуть и в дневное время, когда электрический свет не нужен. Поэтому лучше провести дополнительную линию с отдельным выключателем для вентилятора, чтобы он мог включаться автономно.

Вытяжки от Faber

Обеспечить чистый воздух в кухне можно, установив эффективную и функциональную вытяжку Faber. Устройства отличаются привлекательным внешним видом, отличной производительностью и удобством эксплуатации. Широкий модельный ряд приборов представлен встраиваемыми, купольными, наклонными, подвесными и другими вытяжками различной мощности и конструкции. Устройства предназначены для работы в режиме очистки воздуха или в режиме рециркуляции. Большинство вытяжек Faber оснащены мотором ENERGY , обеспечивающим эффективную работу вытяжки даже при применении длинных воздуховодов. Новейшая система Steam Off System, которой оснащены некоторый модели вытяжек Faber, обеспечивает отсутствие конденсата вокруг вытяжки за счет управления воздушным потоком. В зависимости от модели устройства оснащены уникальной интегрированной технологией освещения LEDlight, оптимизирующей распределения света на рабочей поверхности. В новых моделях вытяжек производителем предусмотрен датчик насыщенности фильтров FILTER ALARM, напоминающий о необходимости замены угольного фильтра или очистки жирового.

Жировые фильтры

Жировой фильтр входит в стандартную комплектацию вытяжек Faber. Он предназначен для очистки кухонного воздуха от пыли, сажи, жировых капель и защиты механизма вытяжки от этих загрязнений. Конструктивно жировой фильтр представляет собой металлическую кассету, в которой закреплены несколько слоев мелкоячеистой сетки. В большинстве моделей жировые фильтры являются многоразовыми, их можно мыть вручную или в посудомоечной машине.

Угольные фильтры

Угольный фильтр необходим при подключении вытяжки в режиме рециркуляции. Он позволяет полностью очистить воздух, удалив из него все неприятные запахи. Такие фильтры представляют собой угольные картриджи. Со временем они забиваются и нуждаются в замене.

Новые модели вытяжек Faber оснащены уникальной системой фильтрации HFH. Цилиндрическая форма фильтра обеспечивает более длительный контакт примесей с адсорбентом и, соответственно – более качественную очистку. Внутри цилиндра расположена фильтрующая прокладка из Nanosorb. Этот двухслойный материал имеет уникальные свойства. Его первый слой, состоящий из полиуретановой пены и шариков адсорбента, захватывает и обрабатывает крупные частицы примесей. Во втором слое шарики заменены стружкой активированного угля. Именно второй слой завершает полную очистку, улавливая мельчайшие частицы и устраняя неприятные запахи.

Вот как собрать 25-этажный кубик Рубика

Эмили Бэджер и Ларри Бьюкенен 11 марта 2023 г. В своих репортажах Эмили Бэджер и Ларри Бьюкенен отправились в Филадельфию и Нью-Йорк, взяли интервью у архитекторов и застройщиков и поднялись на шатком строительном лифте на вершину небоскреба, находящегося в процессе перестройки.

В идее превращения офисных зданий в жилье есть привлекательная простота. Предпосылка предполагает, что города могут решить сразу две проблемы — избыток офисов и нехватку жилья. В процессе они могли бы сократить отходы от сноса, построить новые дома с минимальным сопротивлением и обновить районы, не меняя радикально их внешний вид с тротуара.

Идея, однако, больше похожа не на быстрое исправление, а на набор замысловатых головоломок — разные для каждого здания. Каждый должен решить местные правила, определяющие, что считать спальней, структурные колонны и лифтовые шахты, определяющие форму стен, стоимость строительства и цены на землю, влияющие на размер арендной платы. И они должны решать, прежде всего, доступ каждого блока к свежему воздуху и солнечному свету.

Для многих офисов эта головоломка может оказаться неразрешимой, по крайней мере, пока.

Но для других это возможно, даже в больших современных зданиях, даже на дорогой земле Манхэттена. И чтобы понять потенциал преобразований — и почему старые здания часто становятся проще — полезно внимательно посмотреть на пару зданий, построенных с разницей в 40 лет, и эволюцию американского офиса, которая проходит через них.

Довоенные головоломки

Здания по всей стране, которые уже были преобразованы из офисов в жилье — с использованием налоговых льгот и других местных стимулов, существовавших до пандемии, — как правило, имеют похожий вид. Они напоминают здание Филадельфии выше: историческое очарование, стройная форма, высокие потолки, перфорированные окна.

Посмотрите с тротуара, и они выглядят так в Нью-Йорке:

Здание Эмигрантской промышленной сберегательной кассы Google Просмотр улиц

Или это в Лос-Анджелесе:

Национальная городская башня Google Просмотр улиц

Вы также можете найти конверсию с этим видом в небольших городах, таких как Уинстон-Сейлем, Северная Каролина:

Р. Дж. Рейнольдс Билдинг Google Просмотр улиц

Или Такома, Вашингтон:

Вашингтон Билдинг Google Просмотр улиц

Здания такого типа, часто построенные в начале 20-го века, упрощают переоборудование, потому что та же логика, которая определяла то, как они были спроектированы как офисы столетие назад, определяет, как планируются квартиры сегодня. Оба придерживаются эмпирического правила, согласно которому никакое внутреннее пространство не должно находиться на расстоянии более 25–30 футов от открывающегося окна.

В квартирах, очевидно, нужны открывающиеся окна, чтобы отводить кухонные испарения и освещать жилое пространство. В начале 20-го века в офисах также требовались функционирующие окна для охлаждения в жаркие дни до кондиционирования воздуха и для освещения рабочих мест до современного освещения. В любом случае любое пространство на расстоянии более 30 футов от окна начинает казаться пещерой.

Знаменитые довоенные небоскребы, такие как Эмпайр Стейт Билдинг, были спроектированы в соответствии с этим стандартом и с учетом этой наименьшей единицы: один сдаваемый в аренду офис шириной от 10 до 20 футов и примерно 28 футов от окон до общего коридора. Этого как раз хватило для приемной администратора и кабинета с окнами.

Дэн Каплан, старший партнер архитектурной фирмы FXCollaborative в Нью-Йорке, приводит в качестве классического примера кабинет частного сыщика в любом нуарном фильме: двери из матового стекла, секретарша в обрамлении внутренних фрамуг, а затем детектив в своем личном кабинете затоплен. с естественным освещением.

Хамфри Богарт купался в естественном свете, играя частного сыщика в «Мальтийском соколе». Алами

Соедините ряд этих люксов по обеим сторонам длинного коридора (с общим вестибюлем лифта и ванными комнатами), и многие из этих старых офисных зданий образуют узкие прямоугольные коробки. Некоторые из них были спроектированы с несколькими крыльями офисных коридоров. С улицы они могут показаться прямоугольными, но если смотреть сверху, они напоминают буквы — H, O, C, U, I или L.

Такие планировки и формы зданий хорошо переносятся на квартиры (хотя, конечно, общий санузел на 20 квартир не годится). Подобные здания также имеют еще два связанных преимущества. У них уже есть работающие окна, необходимые для жилья, в отличие от современных офисов с климат-контролем, закрытых стеклянными навесными стенами.

И экономика конверсии имеет больше смысла в довоенных зданиях. Старые офисы в значительной степени потеряли популярность у арендаторов, которые предпочитают современные удобства и большие открытые пространства, которые можно легко переконфигурировать. Это означает, что стоимость этих зданий в качестве офисов упала настолько низко, что в некоторых местах они теперь могут требовать более высокой арендной платы в качестве жилья.

Это элегантный круг городской жизни: именно те качества, которые сделали эти здания устаревшими в качестве офисов, теперь делают их идеальными кандидатами на квартиры.

Офисное здание в стиле ар-деко 1929 года в центре Филадельфии, наш довоенный объект, является яркой иллюстрацией:

Атенеум Филадельфии

«Геометрия — это то, с чего я всегда начинаю», — сказал Лео Аддимандо, застройщик из Alterra Property Group, которая в 2014 году переоборудовала здание площадью 275 000 квадратных футов в 206 квартир. окна на все четыре стороны основных офисных этажей.

Это здание не могло легко вместить большие корпорации с сотнями рабочих. Скорее, он был домом для множества небольших апартаментов.

Внутри квартиры ощущаются как квартиры — как пространства, предназначенные для людей, а не кабинки или картотечные шкафы.

В ванной темно, но это нормально. Везде окна никогда не далеко. Сахар Костон-Харди для The New York Times

И виды отличные. Сахар Костон-Харди для The New York Times

Посмотрите на достаточное количество старых офисных зданий, даже просто оценив их формы и окна с улицы, и нетрудно определить, какие из них могли бы легче совершить эту метаморфозу. Сколько времени требуется мистеру Аддимандо, чтобы оценить базовую геометрию здания? — Тридцать секунд, — сказал он.

Проблема современного офиса

Но головоломка преобразования усложняется, когда офисы построены после Второй мировой войны. Это потому, что современный офис отошел далеко — все дальше — от правила окна.

Два изобретения освободили офисное пространство от окна: кондиционер и люминесцентная лампочка. Историк архитектуры Кэрол Уиллис писала, что подобно тому, как лифты и стальные каркасы позволили зданиям стать выше в конце 19 века, флуоресцентное освещение и кондиционирование воздуха позволили их плитам пола стать намного глубже.

Это устраивало все более крупные компании в послевоенную эпоху, которым требовалось больше места для торговых залов, юридических библиотек и рабочих кабинетов (в эпоху дешевой энергии также мало заботились о стоимости освещения и охлаждения таких огромных офисов). Площадь старого частного детективного агентства была около 600 квадратных футов. Более крупные корпорации хотели 25 000 квадратных футов на этаж — и даже несколько этажей. Сегодня новые офисные башни продвигают свои «большие напольные плиты» прямо рядом с их лучшим расположением и видом на террасу.

На протяжении десятилетий вы можете видеть, как эти узкие прямоугольники и здания в форме буквы превращаются в разные формы в самых разных масштабах:

Глубокий интерьер современного офисного здания, идеально подходящий для собраний без окон и кладовых, теперь практически бесполезен для квартирного проживания. И это только начало проблем конверсии больших стеклянных офисов, которые выглядят вот так:

805 Третья авеню, Нью-Йорк Google Просмотр улиц

Внешняя оконная система в таком здании должна быть заменена с большими затратами, потому что эти окна на самом деле не открываются.

В этих зданиях гораздо больше лифтов, чем хотелось бы в квартире того же размера (добавляя либо больше расходов на переоборудование, либо больше неиспользуемого пространства). И на многих рынках в центре города такое современное здание стоит больше за квадратный фут в арендной плате за офис, чем в арендной плате за квартиру:

600 Третья авеню, Нью-Йорк Google Просмотр улиц

Как офисы, эти здания также могут арендовать 100 процентов (или даже больше) их общей площади в соответствии с причудливой математикой коммерческой недвижимости. Это связано с тем, что некоторые компании сдают в аренду целые этажи, а также потому, что арендаторы офисов — в отличие от арендаторов квартир — обычно платят дополнительную арендную плату за общие помещения в здании помимо своих апартаментов.

Чтобы преобразовать любую из этих квартир в квартиры, вам придется добавить общие коридоры, место для хранения велосипедов, комнаты отдыха, тренажерный зал — функции, которые занимают место, но не взимают арендную плату (по крайней мере, явно). В типичном жилом доме только 80-85% всех квадратных метров считаются сдаваемыми в аренду. Это делает преобразования особенно непривлекательными для многих владельцев офисов.

Эти проблемы с физическими характеристиками больших зданий — и учет того, как вы можете их разделить — универсальны. «Глубокая офисная напольная плита здесь так же сложна, как и в Канзасе», — сказал Роберт Фуллер, руководитель и директор студии в архитектурно-дизайнерской фирме Gensler из Нью-Йорка.

Затем местные правила добавляют еще больше сложности: может быть, здание должно соответствовать более строгим сейсмическим требованиям как квартира, чем как офис (большая часть Западного побережья), или весь фасад должен быть заменен, чтобы соответствовать текущим стандартам ветровой нагрузки (склонность к ураганам). места). Или вы можете преобразовать только 18 из 32 существующих офисных этажей в жилые помещения (на Манхэттене такие ограничения использования зависят от возраста и местоположения здания). Или единицы должны иметь среднюю площадь не менее 500 квадратных футов на здание (в центре Чикаго). Или каждая легальная спальня должна иметь свое рабочее окно (в Нью-Йорке это требуется, а в Филадельфии и Сан-Франциско — нет).

Вместе эти ограничения увеличивают стоимость конверсии и сокращают возможные формы, которые она может принимать. Все еще можно превратить большие квадратные офисы в квартиры. Однако здесь все становится сложнее, намного дороже и немного дико.

Вот Уотер-стрит, 180 в финансовом районе Нью-Йорка, наша послевоенная тема. Офисное здание площадью 457 000 квадратных футов было построено в 1970 году и преобразовано в жилье в 2017 году девелоперами Metro Loft Management и Vanbarton Group:

Google Просмотр улиц

Типичная открытая планировка в здании до преобразования выглядела так:

«Мы не тратим пространство впустую», — сказал г-н Малхотра, архитектор. Неуклюжий интерьер превратился в домашний офис без окон. Старая шахта лифта — это мусоропровод. Коридор имеет точную длину, необходимую для того, чтобы ни одна входная дверь квартиры не находилась на расстоянии более 40 футов от лестничной клетки. В результате 82 процента квадратных метров на этом этаже сдаются в аренду — цифра, которая делает преобразование экономически выгодным.

Со стороны улицы невозможно сказать, что в центре этого здания есть отверстие. Но эта дыра представляет собой еще одну ключевую часть экономической головоломки собственности.

Дыра с высокого этажа смотрит вниз.

Отверстие от низкого пола смотрит вверх.

Застройщикам было разрешено полностью преобразовать 180 Water в жилье в соответствии с правилами зонирования, смягченными в 1990-х, чтобы стимулировать преобразования в финансовом районе. И поэтому они взяли эквивалентный объем, вырезанный из центра здания, и перепрофилировали его для этажей (и дохода от аренды), добавленных к верхней части здания. В общем, сделали так:

Квартиры, которые получаются в результате всего этого, совсем не похожи на то, что вы получили бы, если бы кто-то построил новый жилой дом на пустыре. И получающаяся в результате арендная плата не из дешевых: сегодня она колеблется от 3500 до 7000 долларов в месяц. Преобразования на Манхэттене, как правило, создают «роскошную» аренду по рыночным ценам или квартиры, которые продаются по цене от 3 до 4 миллионов долларов.

Отчасти это связано с тем, что в Нью-Йорке и на многих других рынках трудно покрыть затраты на переоборудование при одновременном строительстве жилья, доступного для жителей среднего класса или жителей с низким доходом. «Без государственной политики, без стимулов, предлагаемых городом, это просто экономически невыгодно», — сказал Натан Берман, глава Metro Loft (собственная городская рабочая группа по конверсии пришла к такому же выводу).

Ситуация может измениться благодаря налоговым льготам и программам субсидирования или если устаревшие офисные здания потеряют в цене настолько, что стоимость их приобретения резко упадет.

«Пока никто не отдает эти здания», — сказал г-н Берман.

Разработчики и архитекторы, которые годами занимаются этой нишевой работой, говорят, что немногие преобразования физически невозможны, если вы достаточно креативны. Но экономика и правила не так податливы. Вот где у городов есть некоторая сила, чтобы упростить эти головоломки.

В дополнение к созданию экономических стимулов они могли бы смягчить различия в зонировании между офисными и жилыми помещениями или переосмыслить правила, определяющие, сколько зеленых насаждений нужно квартире или где должны быть ее окна. Мэр Нью-Йорка Эрик Адамс предложил распространить на многие другие здания смягченные правила, которые помогли сделать 180 Water возможным.

Такие изменения не решат в одиночку жилищные проблемы города и не заполнят все его офисные вакансии. Но обе проблемы в конечном итоге требуют более одного исправления. И в конечном итоге эти проблемы, стоящие перед городами сейчас, будут только усложняться по мере старения сегодняшних огромных офисов.

«Придет время, когда эти здания устареют, и что делать со зданием площадью в миллион квадратных футов?» — сказал Рон Каплан, девелопер, переоборудовавший офисы по всему Восточному побережью. «Если бы я собирался лежать без сна по ночам, пытаясь что-то понять, я бы совершенно не знал, как решить».

Фальшивые здания, скрывающие транспортную инфраструктуру, прячутся у всех на виду

Городская инфраструктура на первый взгляд может показаться вырезанной и высушенной, но копнув глубже, часто можно обнаружить больше, чем кажется на первый взгляд.

Глубоко под улицами лежит лабиринт туннелей, труб и кабелей, благодаря которым город функционирует. Но иногда необходимая инфраструктура скрыта на виду на уровне улицы.

Определенная “скрытая” инфраструктура довольно хорошо известна. Например, вышки сотовой связи, замаскированные под деревья, некоторые из них явно не обманывают прохожих своими тонкими искусственными ветвями, а другие обеспечивают такой отличный камуфляж, что могут вызвать двойное впечатление у опытного лесовода.

Города и транспортные агентства также маскируют некоторые элементы транспортной инфраструктуры. Некоторые из построек выполнены настолько хорошо, что живущие среди них граждане могут не сразу понять, что это всего лишь фасад.

В фешенебельном лондонском районе беглый взгляд на Ленстерские сады, 23 и 24, кажется, просто показывает две типичные постройки в ряду ухоженных домов. Но при ближайшем рассмотрении видно, что у дверей нет ручек, а окна не стеклянные, они просто нарисованы. Вид сзади раскрывает маленький грязный секрет строения: это вовсе не целое здание, а просто фасад спереди, скрывающий огромную щель сзади.

23 Leinster Gardens (правая часть) – это фасад с «окнами», окрашенными в серый цвет.

Викисклад

 

Дома, которые существовали на этом месте, были снесены для подземной железной дороги, которая открылась в 1868 году и служит выходом для метро. Фасад был построен так, чтобы вентиляционное пространство гармонировало с окружающими домами.

Точно так же «дом» с фальш-фасадом служит вентиляционной трубой метро на улице Лафайет, 145 в 10-м округе Парижа. Как и в случае с Лондоном, дом, который ранее стоял на этом месте, был снесен, а фасад был построен, чтобы сохранить внешний вид.

Убежище в штате Нью-Йорк

Маскировка вентиляционных отверстий транспортной системы фальшивыми зданиями — это не просто европейский феномен конца 19 века; Соединенные Штаты также приняли участие в акции.

На типичной усаженной деревьями улице Бруклина в доме 58 на Джоралемон-стрит окна из коричневого камня — всегда темные. Структура скрывает вентиляционное отверстие метро и лестницу аварийного выхода.

Фасад улицы Джоралемон, 58.

Викисклад

 

Прохожие могут не знать о сооружении, скрывающем вентиляцию на улице Джоралемон, но оно хорошо известно историкам. Городская комиссия по сохранению достопримечательностей сообщила Smart Cities Dive, что рядный дом в стиле греческого возрождения был построен в 1847 году и переоборудован в рамках плана вентиляции метро в 1919 году.08. 

Бруклинское историческое общество направило Smart Cites Dive в старое местное издание The City Record, которое в 1906 году опубликовало письмо главного инженера тоннеля метро, ​​в котором обсуждалось создание вентиляционного отверстия в метро. Он объяснил, что как на Манхэттене, так и в Бруклине необходимо построить вентиляционные отверстия, чтобы обеспечить достаточную подачу свежего воздуха, чтобы сделать туннели метро под Ист-Ривер безопасными для общественного пользования. Он отметил предложение построить вытяжные решетки на шахте возле новой насосной станции высокого давления, «которая сейчас строится у подножия улицы Джоралемон». На изображении в разрезе показан план метро под рекой и соответствующие вентиляционные шахты.

В статьях «Дейли Игл» за июль 1907 года упоминалось, что вентиляционная шахта на улице Джоралемон близится к завершению, как и вентиляция со стороны Манхэттена. На фотографиях в газете видно, как стройка ведется у зияющей дыры, которая тянулась примерно на пять этажей ниже уровня земли, в то время как соседние жилые дома остались нетронутыми.

Несмотря на изобилие информации, к которой Бруклинское историческое общество имеет доступ относительно строительства вентиляционного отверстия, его историки и представители многих других нью-йоркских организаций затрудняются ответить на насущный вопрос: почему?

Представитель New York Transit Museum, самоокупаемого подразделения Столичного транспортного управления (MTA), сообщил Smart Cities Dive, что дом на Джоралемон-стрит, 58 был куплен агентством-предшественником нынешнего MTA и выпотрошен для вентиляции.